Quando se compra ou vende um imóvel, é necessário recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), realizada inter vivos*. O imposto é pago pelo comprador do imóvel e não é cobrado no caso de doações.

Mas, existe outro imposto estadual, chamado ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), que deve ser pago no caso das transmissões de bens imóveis por doação e por herança.

*Inter vivos: negócio realizado entre pessoas vivas. Não se incluem no ITBI as transmissões por herança.

Como é calculado o ITBI?

O cálculo do valor do imposto é feito com base na alíquota do ITBI e no valor venal do imóvel, estabelecidos pelo município, que podem chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação. De antemão, a alíquota varia conforme a cidade do imóvel comprado, e você consegue consultar a base atual no município através do site da sua prefeitura.

E a princípio, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. O valor fica disponível no carnê do IPTU.

Por exemplo, em uma simulação simples com o valor venal de R$550 mil, e entendendo que o valor venal é o mesmo, a conta fica assim:

ITBI = 550.000 X 3% = 16.500, logo o valor a ser pago de impostos para transferir um imóvel de R$550 mil é de R$16.500.

Mas, atenção! Essa tarifa básica é válida apenas para a compra direta de imóvel. Quando a compra for feita com um financiamento, o valor do imposto muda.

Quem deve pagar?

Normalmente, as leis municipais estabelecem que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador.

Portanto, isso não impede que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. Desse modo, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.

Algumas leis municipais estabelecem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.

Quando há isenção do ITBI?

Há alguns casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário, veja, a seguir:

• Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da empresa (pessoa jurídica);
• Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica);
• Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41;
• Programa Minha Casa Minha Vida ou Casa Verde e Amarela.